BTP : une embellie béton (Jeune Afrique n°2728 du 21/04/2013)

Entre la multiplication des grands projets immobiliers et la mise en place des corridors régionaux, la croissance du secteur de la construction ne faiblit pas. Mais cette fièvre est-elle pérenne ?

Ile de Victoria, à Lagos. Dans les eaux côtières du principal centre d’affaires de la capitale économique du Nigeria, de gros engins alignent des digues, déchargent dans l’océan des tonnes de granulats, nivellent… Leur mission : poser les bases de ce qui est considéré aujourd’hui comme le plus grand projet immobilier d’Afrique. Dans quelques années se dressera à cet endroit Eko Atlantic, une île artificielle s’étendant sur 10 km2, et capable d’accueillir, grâce à ses tours et à ses bureaux modernes, ses centres commerciaux et ses restaurants, 250.000 habitants et 150.000 travailleurs. Mené par le conglomérat Chagoury du nom des frères Gilbert et Ronald, deux célèbres hommes d’affaires nigérians d’origine libanaise, ce projet pharaonique de plus de 4,5 milliards d’euros est notamment financé par des investisseurs privés. Parmi ceux-ci, quatre banques nigérianes (First Bank, Access Bank, First City Monument Bank GT Bank) et deux étrangères (BNP Paribas Fortis et KBC Bank).

Eko Atlantc veut devenir un carrefour international des affaires, une sorte de Dubaï de l’Afrique. Mais, surtout, il doit permettre au pays de désengorger Lagos, la deuxième ville la plus peuplée du continent après Le Caire, avec plus de 15 millions d’habitants. À l’instar du Nigeria, où le secteur de la construction affiche une croissance solide (+ 9,7% à 2,51 milliards d’euros en 2011 après une progression de 11% en2011), l’Afrique est devenue un gigantesque chantier. Les programmes de construction d’infrastructures n’y ont jamais été aussi nombreux, et les montants investis jamais aussi élevés. Entre 2012 et ce début 2013, au moins trois projets similaires à Eko Atlantic ont été lancés : le Tchad entend ainsi investir 358 millions d’euros dans la construction d’une Cité internationale des affaires (bureaux, commerces, banques, etc.), le Ghana a démarré, en mars, pour 7,6 milliards d’euros, la construction de Hope City, une cité technologique qui accueillera les acteurs du secteur. De même au Kenya avec la Konza Technology City.

Durabilité. Reste que la nature cyclique de l’industrie du bâtiment et des travaux publics soulève des questions quant à la durabilité de cette embellie. D’ autant que la plupart des projets actuels sont en partie financés par les revenus tirés des ressources naturelles, dont les cours restent élevés depuis quelques années. « Une chute des prix des matières premières pourrait provoquer un tarissement des capitaux consacrés aux infrastructures », concède un cadre de la Banque Africaine de Développement (BAD). Et pour l’instant, même si l’on observe une progression, les investissements privés dans le secteur de la construction sont encore faibles (lire ci-dessous).À cela s’ajoute le problème de la stabilité politique des pays: « Certes, les crises sont de plus en plus rares et, de manière générale, plutôt de courte durée lorsqu’elles surviennent mais le cas du Mali vient rappeler la fragilité de certains pays », poursuit le fonctionnaire.

Hormis ces quelques réserves, l’heure est plutôt à l’optimisme : « les arguments qui incitent à investir dans le BTP en Afrique sont de plus en plus solides et proviennent notamment d’une croissance économique régulière et soutenue, d’une classe moyenne montante, d’une urbanisation rapide et du renforcement de la bonne gouvernance dans la plupart des pays africains », écrit en substance le cabinet Deloitte, l’un des leaders mondiaux de l’audit et du conseil, dans une étude publiée en mars. Ainsi, après les routes, les chemins de fer, les ponts ou encore les centrales énergétiques, qui sont déjà en plein essor depuis quelques années, c’est au tour de l’immobilier de connaître un certain décollage. « L’intérêt sans cesse croissant des groupes internationaux pour l’Afrique et leur volonté d’ouvrir des filiales locales créent des tensions sur le marché de la location des bureaux », expliquent les auteurs de l’étude de Deloitte. Et dans ce domaine, « le secteur des technologies de l’information et de la communication [TIC] est une nouvelle source de demande de bureaux. Mais les banques et les compagnies pétrolières restent les principaux moteurs de l’activité dans plusieurs pays », selon le rapport 2013 de Knight Frank, un cabinet spécialisé dans l’immobilier.

Autre élément contribuant à l’embellie de ce secteur la forte croissance démographique observée sur le continent, de même que l’émergence d’une classe moyenne dopant ainsi les besoins en logements. « Presque tous les pays ont aujourd’hui des programmes de construction de logements sociaux, alors qu’il y a encore quelques années ils n’étaient que quelques-uns, comme le Mali » rappelle Alassane Ba, directeur général de Shelter Afrique, un organisme panafricain spécialisé dans le financement de l’habitat. Preuve de la bonne santé du secteur, cette institution a annoncé pour l’exercice 2012 des revenus en hausse de 40%, à 114 millions d’euros.

Pression urbaine. À la Banque mondiale, Simon Walley, coordinateur du programme immobilier chiffre l’immensité des besoins, et donc le potentiel du marché : « En plus du déficit existant, il faudrait construire un million d’appartements et de maisons supplémentaires chaque année pour pouvoir répondre à la pression urbaine actuelle », a-t-il indiqué à Jeune Afrique. Par exemple, en Côte d’Ivoire, où l’on dénombre vingt mille à vingt-cinq mille nouveaux ménages par an, on estime le besoin annuel à au moins vingt mille logements. Ce qui représente autant d’opportunités pour les investisseurs et les groupes de BTP. L’américain African Business Development (ABD) a ainsi signé avec le gouvernement pour investir environ 38 millions d’euros dans la construction de trois mille logements sociaux. « Ailleurs en Afrique subsaharienne [Gabon, Cameroun, Rwanda, etc., NDLR], les besoins en logements sont encore plus importants », affirme Alphonse N’Guessan, du Bureau national d’études techniques et de développement (BNETD) en Côte d’Ivoire, un organisme qui intervient dans d’autres pays de la sous-région. Les programmes se multiplient, et les entreprises venues d’Inde, des États-Unis, de la Chine ou encore du Maroc se positionnent pour décrocher ces marchés. « Ces projets intéressent les investisseurs parce que les risques sont partagés avec les États. Comme pour les routes ou les centrales, ils ont de moins en moins recours aux contrats du type BOT (Built Operate and Transfer). Désormais, ils préfèrent céder directement les ouvrages aux États qui les exploitent et remboursent au fil des ans », explique un avocat d’affaires basé à Abidjan.

Initiatives. Outre les grands projets immobiliers, la volonté des bailleurs de fonds de renforcer l’intégration régionale en encourageant la mise en place de corridors commerciaux dope également le secteur de la construction. Exemple : lorsqu’un pays décide d’investir dans un programme régional, un nouveau dispositif de la Banque mondiale permet d’obtenir, en complément, le double du montant apporté. La construction de l’axe routier Abidjan-Accra a ainsi mobilisé 114,5 millions d’euros avec un apport initial de 38,16 millions d’euros. Les sommes consacrées aux infrastructures en Afrique sont en hausse. Elles sont passées de 20,6 milliards d’euros en 2009 à 34,3 milliards d’euros entre 2011 et20l2, selon la Banque Mondiale. Et ce chiffre devrait continuer de croître puisque les institutions internationales, la Banque Africaine de Développement, mais aussi des investisseurs privés multiplient les initiatives pour drainer les capitaux vers le secteur.

Stéphane Ballong

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En quête d’investisseurs privés

Si le secteur de la construction en Afrique parvient à activer de plus en plus de capitaux, ces derniers proviennent notamment des institutions internationales. La Société Financière Internationale (SFI) y a consacré 525 millions d’euros en 2012, et la BAD, 6,4 milliards d’euros en 2011 (les derniers chiffres seront publiés fin mai). Cette dernière travaille d’ailleurs à un nouveau mécanisme permettant de mettre à contribution les réserves des banques centrales africaines pour mobiliser 16,7 millions d’euros destinés à la construction des ports, des chemins de fer, des routes et des centrales électriques.

Dans le privé, un nombre croissant de fonds, attirés par la forte demande en biens immobiliers, commence à s’intéresser au secteur. À commencer par le britannique Actis. Celui-ci a bouclé, en 2012, son deuxième fonds Actis Africa Real Estate 2, d’un montant de 212,2 millions d’euros. Déjà présent dans dix projets, dont les centres commerciaux The Junction, à Nairobi, et The Palms, à Lagos, il entend poursuivre dans le commerce et les bureaux. Confrontés à la morosité de leur marché domestique, les investisseurs sud-africains se tournent eux aussi vers le reste du continent. Rand Merchant Bank a, par exemple, levé 190,8 millions d’euros qu’il compte investir dans des projets immobiliers au Ghana, en Angola et au Nigeria.

S.B.

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Interview de Patrick-Hubert Petit, Responsable Construction de KPMG pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique : « On n’assiste pas à un simple feu de paille »

KPMG est l’un des cabinets internationaux de conseil les plus actifs sur le continent. Son associé, Patrick-Hubert petit détaille les perspectives du secteur de la construction.

Jeune Afrique (JA) : Certains analystes soutiennent que la croissance observée dans le BTP en Afrique n’est pas durable. Partagez-vous cet avis ?

Patrick-Hubert Petit (PHP) : Dans les cinq années à venir, le cercle vertueux dans lequel l’économie du continent est entrée – et qui ne dépend pas que des ressources naturelles – devrait se maintenir. Évidemment, la récession en Europe et en Amérique du Nord a des répercussions négatives, mais le continent a les atouts en main pour poursuivre son développement. Structurellement, l’Afrique souffre d’un vrai déficit d’infrastructures routières, ferroviaires, portuaires ou aéroportuaires, ce qui offre aux groupes internationaux, notamment chinois, de belles perspectives et de belles opportunités. Par ailleurs, avec la croissance économique et démographique, ainsi que l’émergence d’une classe moyenne, des besoins importants apparaissent dans le logement, l’immobilier industriel, les bureaux, etc. Sans oublier les infrastructures liées à la santé et à l’éducation, secteurs prioritaires dans lesquels les carences sont manifestes. Voilà donc autant d’éléments porteurs qui permettent de penser qu’on n’assiste pas à un simple feu de paille.

JA : À quels types d’infrastructures les investisseurs s’intéressent-ils sur le continent?

PHP : Sans exclure les autres, on peut mettre en tête de liste les routes et l’énergie, notamment en Afrique francophone, où les infrastructures liées à la production et à la distribution d’électricité sont une vraie priorité. Leur déficit et les défaillances constatées pénalisent le processus de production industrielle et la compétitivité des entreprises. Et, de fait, le développement. Mais il clair que si l’intérêt d’un investisseur pour un projet dépend de sa rentabilité, il est surtout fonction de la façon dont il peut en structurer le financement.

LA : Les montages financiers du type partenariat public-privé (PPP) sont de plus en plus privilégiés sur le continent. Mais est-ce une bonne solution pour les infrastructures ?

PHP : C’est probablement l’une des voies les plus intelligentes de financement pour les États qui risquent le surendettement, qui ne sont pas en mesure de financer l’intégralité d’un projet ou encore qui rencontrent des difficultés à obtenir l’appui des organismes et bailleurs de fonds internationaux. Les PPP ont fait leurs preuves dans différents pays hors d’Afrique. Le Royaume-Uni, par exemple, a réalisé énormément de projets grâce à ce type de financement, appelé Private Finance Initiative (PFI). En Afrique, un certain nombre de projets [autoroute Dakar-Diamniadio réalisée par Eiffage Sénégal, NDLR] ont été ainsi financés. Le PPP est une bonne solution, à condition qu’il soit bien conçu et qu’il repose sur des prévisions économiques saines et réalistes.

JA : La durée des concessions fait souvent l’objet de critiques. Y a-t-il des alternatives?

PHP : Le PPP n’est pas la panacée universelle bien sûr. L’État peut aussi négocier directement, souvent avec une garantie internationale, un emprunt au remboursement étalé sur plusieurs années. Néanmoins, ce partenariat reste un bon compromis. Il y a et il y aura de plus en plus d’investissements privés. À condition toutefois de créer un environnement des affaires rassurant et un climat sociopolitique stable. C’est pour cela que certains pays ont révisé ou révisent actuellement leur code minier ou encore leur corpus de droit commercial et des sociétés, par exemple. Il est important de dépoussiérer certains cadres juridiques qui datent et de clarifier les règles de fonctionnement pour que l’investisseur se sente en confiance.

Propos recueillis par Stéphane Ballong

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